magnifierv2
НАШ БЛОГ
+7(929)995-56-20.
Случайное фото характеризующее статью
Аренда недвижимости
Заключение договора аренды квартиры
Вы решили арендовать квартиру? В этой статье мы подробно рассмотрим какие риски при аренде квартир существуют, на что стоит обратить внимание чтобы их избежать и зачем нужно заключение договора аренды.

Основные риски при аренде квартир следующие:

  • Квартиру сдает не собственник жилья
  • Квартира уже сдана или имеет различные обременения
  • Квартира принадлежит нескольким собственникам или есть прописанные в ней лица, которые не дали согласие на сдачу квартиры в аренду
  • Имеются задолженности по коммунальным платежам, которые собственник жилья может впоследствии приписать Вам
  • В помещении есть дефекты, поломки и неисправности, которые если их не отразить в акте приема-передачи квартиры, собственник может попытаться приписать вам и попросить устранить эти поломки за Ваш счет
  • В случае если в договоре не указано кто будет проживать в арендуемой квартире, арендодатель придя с проверкой в квартиру и обнаружив лиц или питомцев не указанных в договоре, может впоследствии расторгнуть с вами договор аренды по этому основанию, не вернув вам залог

Чтобы избежать возможные риски необходимо:

  • Проверить Свидетельство на право собственности
    Важно убедится, что подписывает договор аренды владелец жилья.  Также обратите внимание на количество собственников и прописанных лиц. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев и прописанных лиц на сдачу квартиры в аренду. Убедитесь что жилье не обременено и не сдано в аренду третьим лицам.
  • Проверить Квитанции об оплате коммунальных услуг
    В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы, если она есть, то во избежание отключения коммунальных услуг и приписания этой суммы задолженности вам, требуйте погасить долг.
  • Внимательно осмотреть квартиру
    Необходимо проверить в квартире все, всю информацию о состоянии квартиры о существующих дефектах, поломках и т.д. следует прописать в акте приема- передачи имущества, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально неисправных или дефектных предметов обихода и коммуникаций.

Вы проверили документы и осмотрели квартиру, следующий этап - заключение договора аренды квартиры. Очень важно прописать в договоре аренды квартиры все достигнутые между сторонами договоренности, чтобы в последствии не возникло разногласий и споров.

Если договор аренды подготавливает арендодатель, стоит внимательно прочитать договор. В договоре нужно проверить:

  • ФИО
  • Паспортные данные владельца жилья
  • Адрес квартиры

В договоре нужно указать:

  • Срок аренды
  • Стоимость
  • Условия пересмотра платы за жилье
  • Условия и порядок досрочного расторжения договора
  • Штрафные санкции
  • Количество визитов собственника
  • Количество лиц и домашних питомцев которые будут проживать вместе с вами
  • Опишите имущество которое находится в квартире и его состояние в приложении к договору – акте приема-передачи, что бы в последствии уже существующие поломки и неполадки не приписали вам, и не потребовали от Вас денежной компенсации за их устранение

Подписав договор аренды и акт передачи квартиры, переходим к внесению арендной платы в соответствии с условиями договора.

Обычно при аренде квартиры, сразу оплачиваются три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору. Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Залог – это своего рода защита собственника, он либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.

Как видно из статьи заключение договора аренды квартиры очень важно. Чем тщательнее вы опишите все условия аренды в договоре, состояние квартиры и предметов обихода в акте приема-передачи, тем меньше разногласий и споров может возникнуть в процессе эксплуатации Вами арендованного имущества. У нас стоимость услуги разработки, составления и согласования договора аренды квартиры, составляет 5000 руб.

Читать далее
Случайное фото характеризующее статью
Аренда недвижимости
Аренда земельного участка
Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор. В договоре аренды земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор считается не согласованным сторонами и незаключенным. Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации (далее – ГК РФ и ЗК РФ) устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Если собственнику принадлежит не земельный участок, а только доля в праве общей собственности на этот участок, заключить договор аренды нельзя.

Особенности аренды

Статья 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота (указаны в пункте 4 статьи 27 ЗК РФ). При этом согласно Федеральному закону от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В договоре аренды земельного участка должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.
Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник, как физическое, так и юридическое лицо.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков, и является существенным условием данного договора, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным.

По истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке.
Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог). При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ). Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим ЗК РФ (пункт 6 статьи 22).

Основания прекращения договора аренды земельного участка:

  • По соглашению сторон
  • По решению суда
  • По истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя
  • По инициативе арендодателя по основаниям- нецелевое или нерациональное использование и т.д.
  • Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

    • В период полевых сельскохозяйственных работ
    • В иных установленных федеральными законами случаях

    В соответствии со статьей 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Частью 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

    На основании статьи 619 ГК РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

    Публичные собственники и аренда

    Для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

    В соответствии с п. 2, 3 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

    Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов регулируется статьей 39 ЗК РФ.

    Читать далее
    Случайное фото характеризующее статью
    Аренда недвижимости
    Договор аренды дома
    Основные риски при аренде дома/дачи/коттеджа следующие:

    • Недвижимость сдает не собственник жилья.
    • Земельный участок не принадлежит арендодателю
    • Недвижимость уже сдана или имеет различные обременения
    • Недвижимость принадлежит нескольким собственникам или есть прописанные в ней лица, которые не дали согласие на сдачу Недвижимость в аренду
    • Имеются задолженности по коммунальным платежам, которые собственник жилья может впоследствии приписать Вам
    • В помещении есть дефекты, поломки и неисправности, которые если их не отразить в акте приема-передачи, собственник может попытаться приписать вам и попросить устранить эти поломки за Ваш счет
    • В случае если в договоре не указано кто будет проживать в арендуемой недвижимости, арендодатель придя к вам с проверкой и обнаружив лиц или питомцев не указанных в договоре, может впоследствии расторгнуть с вами договор аренды дома/дачи/коттеджа по этому основанию, не вернув вам залог.

    Чтобы избежать возможные риски необходимо:

    • Проверить свидетельство на право собственности.
      Важно убедится, что подписывает договор аренды владелец жилья и земельного участка. Необходимо в договоре прописать характеристики дома и земельного участка (адрес, кадастровый номер и т.д.), что бы было возможно с точностью идентифицировать сдаваемый в аренду объект недвижимости. Также обратите внимание на количество собственников. Если их несколько, то необходимо требовать письменное согласие от всех владельцев на сдачу недвижимости в аренду. Убедитесь что жилье не обременено и не сдано в аренду третьим лицам. Заключая договор аренды дома, убедитесь что в арендуемой недвижимости отсутствуют зарегистрированные по постоянному месту жительства лица, а если таковые присутствуют, что они там не проживают и дали свое согласие на сдачу недвижимости в аренду.
    • Проверить квитанции об оплате коммунальных услуг.
      В квитанциях посмотрите информацию о задолженности за предыдущие месяцы, если она есть, то во избежание отключения коммунальных услуг и приписания этой суммы задолженности вам, требуйте погасить долг. 
    • Внимательно осмотреть недвижимость.
      Необходимо проверить в помещении все, всю информацию о состоянии недвижимости о существующих дефектах, поломках и т.д. следует прописать в акте приема-передачи имущества, чтобы потом с вас не требовали возместить стоимость изначально неисправных или дефектных предметов обихода и коммуникаций. 
    • Внимательно прочитать договор аренды дома/ дачи/коттежда.
       В договоре нужно проверить ФИО и паспортные данные владельца жилья, адрес недвижимости, указать срок аренды и стоимость, условия пересмотра платы за жилье, условия и порядок досрочного расторжения договора и штрафные санкции, количество визитов собственника, лиц и домашних питомцев которые будут проживать вместе с вами. Опишите имущество которое находится в помещении и его состояние в приложении к договору – акте приема-передачи
    • Оплатить первый месяц, залог, комиссию.
      Обычно при аренде недвижимости, сразу оплачиваются три суммы – оплата за первый месяц, залог и комиссия риелтору. Залог вы платите собственнику, обычно он равняется ежемесячному платежу за аренду. Залог – это своего рода защита собственника, он либо возвращается по окончании срока аренды (если ничего не повреждено), либо по договоренности вы можете жить последний месяц в счет этой суммы.

    У нас стоимость услуги разработки, составления и согласования договора аренды дома/дачи/коттеджа, составляет 5000 руб.

    Читать далее
    Случайное фото характеризующее статью
    Аренда недвижимости
    Договор аренды коммерческой недвижимости
    Договор аренды коммерческой недвижимости - один из самых распространенных видов соглашений, по которому одна сторона (арендодатель) передает другой стороне договора (арендатору) здание или помещение для владения и/ или пользование на какой-то период времени (статья 606 ГК РФ).

    Если цена объекта высока, арендатор подвергается значительным финансовым и правовым рискам, поэтому он должен быть предельно внимателен при изучении всех документов и подписании договора. Соблюдение некоторых рекомендаций, которые будут приведены ниже, также убережет от излишних затрат.

    Заключение договора

    Начинать заключение договора аренды коммерческой недвижимости следует с проверки правоустанавливающих документов, стоит получить выписку из единого государственного реестра недвижимости. Сделка, заключенная с лицом, не владеющим имуществом на законном основании, по требованию законного владельца будет признана недействительной.

    Еще одной проблемой может стать отказ Росреестра в регистрации договора аренды части помещений, если предмет договора не согласован (например, стороны не составили графическое изображение расположения части помещения). Согласно статьи 651 ГК РФ регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок от одного года включительно. Именно по этой причине, а также с целью недопущении возникновения у арендатора права выкупа коммерческой недвижимости арендодатели предпочитают заключать договоры аренды на срок не более 11 месяцев с последующей их пролонгацией на тот же период времени.

    После заключения договора аренды коммерческой недвижимости, ее необходимо передать в порядке и сроки прописанные в договоре. Передачу недвижимости нужно оформлять передаточным актом: ее состояние должно соответствовать условиям соглашения и назначению, в помещении должны находиться все необходимые принадлежности. По общему правилу за недостатки сданного в аренду нежилого помещения, которые были оговорены при заключении договора аренды коммерческой недвижимости или известны арендатору либо могли быть обнаружены арендатором во время осмотра помещения, арендодатель не отвечает. Поэтому желательно максимально подробно прописывать техническое состояние помещения при приемке.

    Арендная плата

    Арендатор обязан своевременно платить за пользование недвижимостью. Арендодатель может включить в договор условие, позволяющее ему изменять стоимость аренды по своему усмотрению. Следует знать, что он не вправе это делать чаще одного раза в год.

    Чтобы между сторонами в будущем не возникало разногласий, в договор, кроме условия и порядка внесения непосредственно арендной платы, желательно включать условия и порядок оплаты:

    • коммунальных платежей
    • услуг по содержанию и ремонту общего имущества в здании
    • услуг связи (интернет)

    Увеличенная оплата коммунальных услуг

    Нередко случается, что для собственников или арендаторов нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, стоимость коммунальных услуг устанавливается значительно выше, чем для собственников квартир в этом же доме. Это может быть связано с тем, что монополисты устанавливают для нежилых помещений повышенные тарифы. Но также повышенные тарифы за обслуживание могут устанавливаться собранием собственников жилья. Чаще всего это касается тарифов на вывоз мусора и содержание придомовой территории. Перед заключением договора аренды уточните в управляющей компании, какой размер оплаты коммунальных и иных услуг эксплуатационного характера установлен для коммерческих помещений в доме.

    Обеспечительный платеж (депозит)

    Арендодатели часто ставят условие об обеспечительном платеже (депозите). Такая возможность содержится в статьях 329, 381.1 ГК РФ и гарантирует исполнение арендатором основных (внесение арендной платы) и дополнительных (покрытие ущерба имуществу, нанесенного арендатором, оплату неоплаченных арендатором коммунальных платежей, уплату неустойки в случае нарушения договора арендатором и т.д.) обязательств. При этом нужно учитывать, что вещь должна быть возвращена в первоначальном состоянии, но с учетом естественного износа (статья 622 ГК РФ). Наличие износа не является основанием для компенсации. Сумма, внесенная в депозит, должна быть возвращена арендатору по окончании договора либо в иных случаях, предусмотренных договором.

    Условие о депозите дает арендодателю широкое поле для злоупотреблений. Так, депозит может быть им расценен как задаток, использован в качестве оплаты по договору. В связи с этим арендатору следует:

    • обратить внимание на условия внесения, списания и возврата депозита
    • предусмотреть, исполнение какого обязательства обеспечивает депозит
    • требовать составления перечня обстоятельств, позволяющих арендодателю воспользоваться средствами депозита для удовлетворения своих требований

    Ремонт помещений

    Капитальный ремонт помещений производится за счет собственника, а текущий – за счет арендатора. Арендатору стоит настоять на внесении в договор аренды пунктов о способах компенсации временных неудобств, связанных с капитальным ремонтом, прописать условия об обязанности арендодателя заранее предупреждать арендатора о датах начала и окончания работ, о конкретных видах работ в арендуемом помещении.

    Если арендатор согласен произвести капитальный ремонт за свой счет, это условие, необходимо прописывать в договоре. Если такой пункт не внесен, возмещаются только расходы на действительно неотложные работы. Другие виды работ (например, изменение конструкций) арендодатель может справедливо отнести к неотделимым улучшениям. Если согласия собственника на такие улучшения не получены, затраты арендатора на них не возмещаются.

    Крайне редко помещение, которое берётся в аренду, сразу готово к использованию. В нём, как минимум, бывает необходимо провести косметический ремонт, а то и вовсе перепланировку и переоборудование. Редко, когда арендодатель соглашается компенсировать арендатору расходы на такой ремонт или перепланировку. В этой ситуации арендатор оказывается фактически в заложниках у собственника помещения до тех пор, пока бизнес не начнёт приносить прибыль и вложения в ремонт не окупятся.

    Если же собственник готов оплачивать ремонт и другие неотделимые улучшения помещения, необходимо это грамотно оформить, чтобы при расторжении договора гарантировано получить компенсацию, а лучше зачесть стоимость ремонта в счёт арендной платы.

    Расторжение договора аренды коммерческой недвижимости.

    По общему правилу не допускается односторонний отказ от исполнения договора (статья 310 ГК РФ). Однако из данного правила существуют исключения. Так, возможность такого отказа прямо предусмотрена в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ). Срочный договор аренды может быть расторгнут любой из сторон:

    • При существенном нарушении условий договора контрагента, (статьи 450, 619, 620 ГК РФ). Так, нарушение арендатором условий внесения арендной платы более двух раз является достаточным основанием для досрочного расторжения договора
    • При достижении соответствующей договорённости. Например, о возможности расторжения в отсутствие каких-либо нарушений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа по делу от 2015 года). Такое условие может пригодиться арендатору на случай, если он придет к выводу о нецелесообразности дальнейшей аренды.

    Заключая договор аренды, арендатор, к сожалению, попадает в определённую зависимость от арендодателя. Односторонний немотивированный отказ от договора законом, конечно же, запрещён. Но арендодателем, как правило, в договор включаются такие условия, выполнить которые арендатор просто не в состоянии, а нарушение таких условий влечёт расторжение договора аренды.

    Например, условие о том, что арендатор обязуется соблюдать в арендуемом помещении все действующие в России требования пожарной безопасности, а невыполнение этого условия даёт право арендодателю для выселения арендатора. Есть и другие условия, которые позволяют арендатору также легко расторгнуть договор аренды. Можно, конечно, пытаться обжаловать отказ от договора в суде, но арендодатель может просто перекрыть доступ к помещению со всем имуществом арендатора.

    Если средняя стоимость аренды по городу начинает расти или у арендатора просто появляется более выгодное предложение, у него может возникнуть желание поднять арендную плату или прекратить отношения с нынешним арендатором. Поэтому важно изначально грамотно составить договор аренды, пока арендодатель ещё заинтересован в арендаторе, чтобы свести к минимуму вероятность расторжения договора арендодателем в одностороннем порядке или, в случае расторжения, гарантировано получать компенсацию убытков, в том числе связанных с поиском нового помещения и переездом.

    Расторжение производится через суд или в одностороннем порядке, если такой порядок предусмотрен соглашением.

    Следует отметить, что действие договора аренды сохраняется при переходе права собственности на имущество к другому лицу и не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, однако новый арендодатель может воспользоваться правом одностороннего отказа от договора, если стороны его предусмотрели.

    Чтобы расторжение протекало максимально комфортно и безболезненно в финансовом плане, арендатору необходимо тщательно анализировать условия договора о расторжении.

    Читать далее
    Категории
    Искать по названию

    Заказать звонок!